MKTG NaM - pasek na kartach artykułów

Zamiana mieszkania lub domu. Jak zgodnie z prawem dokonać zamiany nieruchomości własnościowych, spółdzielczych, komunalnych?

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Zamiana mieszkań lub domów jest stosunkowo prosta od strony prawnej.
Zamiana mieszkań lub domów jest stosunkowo prosta od strony prawnej. Joanna Urbaniec/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Zamiana mieszkania lub domu na inną nieruchomość to alternatywa dla zakupu. Co ważne, zamiany mogą dokonać nie tylko właściciele lokali, ale też najemcy mieszkań komunalnych oraz osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wyjaśniamy, jak działa umowa zamiany, z jakimi formalnościami się wiąże i kiedy przy jej zawarciu trzeba płacić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Spis treści

Zamiana mieszkania – czym jest i kto może jej dokonać?

Do zamiany mieszkań dochodzi, gdy dwaj właściciele wymienią się lokalami. Żeby do tego doszło, podpisuje się umowę zamiany nieruchomości, która zawsze musi mieć formę aktu notarialnego. W efekcie właściciel mieszkania A staje się właścicielem mieszkania B i odwrotnie. Taką transakcję nazywa się również czasem podwójną transakcją sprzedaży.

Zamiany można dokonać w przypadku dowolnego typu nieruchomości (w tym domu, mieszkania własnościowego, spółdzielczego, komunalnego itp.). Co ważne, nie tylko właściciel może dokonać zamiany – mają do tego prawo również najemcy mieszkań komunalnych oraz posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W każdym przypadku trzeba umieć udokumentować swój tytuł prawny do nieruchomości.

Formalności przy zamianie nieruchomości są prostsze niż przy zakupie mieszkania. Będą się jednak nieco różnić w zależności od tego, jaki typ mieszkania jest przedmiotem transakcji. Poniżej omawiamy szczegółowo każdy z przypadków.

Zamiana mieszkania własnościowego, domu lub innej własnej nieruchomości

Chcący dokonać zamiany właściciel mieszkania własnościowego, domu czy innej nieruchomości powinien najpierw dokonać wyceny. Następnie należy zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości, na którą chcemy się zamienić i sprawdzić, czy wszystko jest w porządku – chodzi m.in. o sprawdzenie, czy druga strona transakcji faktycznie jest właścicielem oraz czy w księdze znajdują się jakieś wpisy dotyczące ewentualnych roszczeń (np. dożywocia).

Umowę zamiany zawiera się przed notariuszem. W umowie zamiany koniecznie musi znaleźć się zapis mówiący, że własność mieszkania zostanie przeniesiona na inną osobę pod warunkiem, że osoba ta przeniesie na nas własność innego lokalu. Oprócz tego potrzebne będą:

  • dowody osobiste obu stron umowy,
  • numery ksiąg wieczystych obu mieszkań,
  • zaświadczenie z urzędu gminy, że właściciel nie zalega z płatnością podatku od nieruchomości,
  • zaświadczenie od wspólnoty o braku zaległości (np. czynszowych),
  • dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania (akt własności),
  • zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu (lub ich braku).

Co istotne, w przypadku znacznej różnicy wartości pomiędzy zamienianymi nieruchomościami właściciel tańszego lokalu musi dopłacić brakującą kwotę. Kwestia ta powinna być jak najdokładniej uregulowana w umowie zamiany.

Zamiana mieszkania spółdzielczego

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu procedura jest identyczna jak w przypadku mieszkania własnościowego. Takie same są również wymagane dokumenty oraz informacje do zawarcia w umowie. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe można zamienić na inne spółdzielcze własnościowe albo na własnościowe.

Inaczej sprawa wygląda w przypadku mieszkań lokatorskich (spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu). Tu „właściciel” nie jest bowiem w rzeczywistości właścicielem – lokal należy do spółdzielni. Chcąc dokonać zamiany mieszkania, w takim przypadku trzeba zajrzeć do statutu oraz regulaminu spółdzielni, gdyż dokumenty te regulują kwestie związane z tzw. zamianą spółdzielczą. Z pewnością jednak będą one zawierać dwa powszechnie spotykane warunki:

  • spółdzielnia musi wyrazić zgodę na transakcję,
  • żeby mogło dojść do zamiany, oba lokale muszą mieć uregulowane wszystkie zobowiązania finansowe wobec spółdzielni.

W praktyce najczęściej wygląda to tak, że osoba chcąca zamienić lokal spółdzielczy zrzeka się członkostwa w spółdzielni oraz prawa do lokalu. Z kolei nowy „właściciel” musi przystąpić do spółdzielni oraz złożyć wniosek o przyznanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania. Jeśli obie osoby zainteresowane zamianą należą do tej samej spółdzielni, jest zdecydowanie najłatwiej, gdyż wszystkie formalności załatwia się z tymi samymi osobami.

Zamiana mieszkania komunalnego

Najwięcej ograniczeń obowiązuje w przypadku zamiany mieszkania komunalnego. Może ono bowiem być zamienione wyłącznie na inny lokal komunalny. Konieczna jest również zgoda właściciela nieruchomości, czyli gminy (lub obu gmin w przypadku zamiany na mieszkanie położone na terenie innej jednostki samorządu terytorialnego).

Poza tym jednak lokator chcący dokonać zamiany ma sporo możliwości. Może m.in.:

  • znaleźć innego najemcę skłonnego do zamiany mieszkań i wspólnie zgłosić się do władz,
  • zgłosić gminie chęć zamiany lokalu i wybrać któreś z wolnych mieszkań w jej zasobie,
  • zamienić lokal na mieszkanie położone w innej miejscowości.

Z zamianą nie wiążą się żadne opłaty. Dokumenty wymagane do zamiany mieszkań komunalnych różnią się w zależności od gminy. Do najczęściej wymaganych należą: dokument poświadczający prawo do lokalu, wniosek o zamianę nieruchomości, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami lub o posiadanych długach oraz dokument opisujący stan techniczny naszego lokum. O szczegóły najlepiej pytać w lokalnym urzędzie.

Warto pamiętać, że gmina może odmówić zamiany lokalu osobie zadłużonej. Dobrze jest też wiedzieć, że osoba zamieniająca mniejsze mieszkanie na większe nie ma obowiązku dopłacenia do transakcji. Nie musi też spłacać zadłużenia osoby zajmującej obecnie większy lokal. Oferując taką spłatę, lokatorowi łatwiej jednak będzie znaleźć kogoś chętnego do zamiany mieszkań.

Zamiana mieszkania a podatek

W przypadku zamiany mieszkań własnościowych lub spółdzielczych własnościowych należy pamiętać o podatku PCC. Wynosi on 2 proc. od różnicy między wartością rynkową obu nieruchomości. Prawo nie ustala, która ze stron powinna zapłacić podatek PCC przy zamianie, wszystko zależy więc od tego, jak umówią się strony umowy.

Co ważne, podatku tego nie trzeba płacić, jeśli obie strony transakcji zamiany należą do I grupy podatkowej, a więc są najbliższą rodziną (jedna ze stron jest dla drugiej dzieckiem, rodzicem, dziadkiem, małżonkiem, pasierbem, macochą itd.).

Tekstylia do Twojej kuchni

od 7 lat
Wideo

Czy w Boże Ciało możesz zrobić przelew lub zakupy?

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Materiał oryginalny: Zamiana mieszkania lub domu. Jak zgodnie z prawem dokonać zamiany nieruchomości własnościowych, spółdzielczych, komunalnych? - RegioDom.pl

Wróć na slupsk.naszemiasto.pl Nasze Miasto